부동산 전망 어두운 이유, 고점 금리 지속

부동산 침체 당분간 지속

한국은행의 11월 기준금리 0.25% 인상으로 통화정책이 사실상 속도 조절에 들어갔습니다. 하지만 여전히 부동산 침체는 당분간 지속될 것이라는 분석이 나오고 있습니다. 금리가 현재 기준으로 동결되더라도 지금과 같은 고금리가 유지될 것이며, 위축된 심리가 여전히 이어질 것이라고 보고 있습니다. 부동산 상승기를 지나 쇠퇴기로 접어든 건지 아니면 그다음 단계인 침체기까지 온 건지 현재로서는 알 수 없습니다. 하지만 현재 금리는 이례적인 수준의 빠른 금리 인상으로 상당한 부담을 주고 있습니다. 빠른 금리 인상 이유는 급등하는 물가를 방어하기 위해 취해진 조치이긴 합니다. 하지만 지금과 같은 금리 인상이 계속되거나 유지된다면 부동산 대출 이자도 감당이 힘들며, 소비 행동 또한 움츠러들 것입니다. 이러한 현상이 사회 전체적으로 확산되는 상황을 우리는 경기 침체라고 부릅니다. 만약 그런 상황이 된다면 정부는 경기 침체를 어떻게 막을지 대책을 세울 겁니다. 최근 경제 기사를 자세히 살펴보면 금리 인상 이야기와 함께 경기 침체에 대한 우려도 함께 제기되고 있기 때문에, 정부는 부동산 정책 완화 및 실물경제를 살리기 위한 부양 정책으로 대응할 것이라 보고 있습니다. 따라서 우리는 당분간 시장 상황을 지켜보면서 투자방식을 적절히 대처할 수 있도록 분석해야 합니다.

금리 인상 언제까지 계속될 것인가?

금리 인상으로 부동산 시장은 침체 속에 빠져 있으며, 더 하락한다고 보는 인식이 지배적입니다. 또한 부동산 가격 하락이 이 정도일 경우, 버틸 수 있는 나라는 세계 어디에도 없다고 전문가들은 얘기하고 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 금리 인상이 부동산의 하락이라 볼 수 없습니다. 과거 사례를 보면, 금리 인상 시 부동산 가격이 상승하는 기간도 있었기 때문입니다. 따라서 실제 현장에는 금리 인상 외에도 다양한 변수들이 복잡하게 작용한다는 사실은 잊지 말아야 합니다.

그렇다면 이러한 금리 인상은 언제 멈추게 될지 생각해봅시다. 저는 역사적으로 볼 때, 2023년에는 경기침체의 길에 들어서게 되고, 정부는 동시에 파생되는 문제들을 파악하여 선제 대응할 것이라 보입니다. 즉 경기 침체를 해결하기 위해 통화당국인 정부는 자주 활용하는 금리 인하 카드를 꺼낼 가능성이 높습니다. 2008년 금융 위기 때도 정부는 가장 먼저 금리 인하 정책을 취했으며 2019년 코로나 팬데믹 시절에도 경기 침체에 대한 우려가 커지자 저금리였음에도 불구하고 금리를 더욱 낮췄습니다. 결론은 내년 상반기 금리인상은 멈추게 되고 2024년까지는 높은 금리를 유지하지 않을까 예상해봅니다.

 

 

2023년 부동산 전망

우선 전세는 올해 하락에도 불구하고 2023년은 0.5% 상승을 전망하고 있다. 전국 매매가는 하락 흐름을 보이며 2023년 하반기에 회복하겠지만 올해보다 더 하락폭이 더 커진 2.5% 하락을 전망하고 있다. 분양 물량 역시 2022년보다 적어진 25만 호로 2년 연속 감소할 것으로 예상되며, 과거 2006년 수준으로 보인다.

수도권 지역은 3/4분기 들어 하락 폭이 커졌지만 10.28. 발표된 규제 완화 정책으로 인해 1 주택자를 잠재수요로 포섭해 단기적으로는 하락폭을 확대하지 않는데 역할을 수행할 것으로 판단됩니다. 만약 11월 주택 정책 심의 위원회에서 수도권 일부 지역에 대한 규제완화(조정 대상 지역 해제 등)를 발표한다면 하락폭이 더욱 둔화할 가능성이 높지만, 규제 완화책에도 불구하고 높은 금리와 가격 수준, 경기둔화 등 영향으로 시장의 매수심리가 부진한 만큼 거래가 활발해질 것으로 기대하기 어려우며 1 주택자의 이동 역시 시장을 부양할 것으로 기대하기 어렵습니다. 공급 금융의 어려움은 주택시장 특유의 지연 효과로 인해 2023년에 가격에 미치는 직접적 영향은 적겠지만 시장 참여자의 심리 위축에 영향을 줄 것으로 보이며 전세는 매수세 축소에 기인한 추가 수요 유입이 예상됩니다. 또한 월세 가격 상승으로 그 간 임대차시장 내에서 상대적으로 입지가 축소되었던 수요를 회복하며 하락세가 마감할 것으로 전망합니다.