대출 막히자 등장한 '집주인 대출', 규제 우회 셀러 파이낸싱과 실수요자 주의 체크리스트

은행 대출 문턱이 높아지자 시장에는 낯선 거래 조건이 등장하고 있습니다. "20억원 아파트, 6억원은 집주인이 대출해 드립니다"라는 식의 매물이 그것입니다. 이른바 '집주인 대출(매도인 대출·셀러 파이낸싱)'로, 매도인이 잔금 일부를 빌려주고 그 금액만큼 근저당을 설정해 주는 사인(私人) 간 사금융입니다. DSR과 주택 시가별 대출 한도 규제로 제도권 자금 조달이 막힌 매수자를 겨냥한 우회로인데, 규제 사각지대인 만큼 위험도 큽니다. 마침 7월 27일 국무총리 주재로 부동산 국민 대토론회가 한 차례 더 열리고 7월 말·8월 초 종합대책이 예고돼 있어, 이런 변칙 거래가 정책 보완의 표적이 될지도 관심입니다. 오늘은 집주인 대출이 왜 등장했는지, 그리고 실수요자가 반드시 짚어야 할 위험을 정리합니다.

오늘의 이슈 (최신 기사)

• "20억 아파트, 6억 대출해 드려요"…규제 뚫은 '집주인 대출' 확산하나 (SBS)
• "매도인 대출 가능"…부동산 '셀러 파이낸싱' 확산 조짐 (파이낸셜뉴스, 2026.07.22)
• 대출 규제 우회하는 '사인 간 근저당' (한국일보, 2026.07.21)

무슨 일이 벌어지고 있나

항목	내용
집주인 대출이란	매수인이 은행 대출만으로 매매대금을 못 채울 때, 매도인이 잔금 일부를 빌려주거나 지급을 유예하고 그 금액만큼 근저당권을 설정해 주는 사인 간 사금융. '매도인 대출' '셀러 파이낸싱'으로도 불림
등장 배경	수도권·규제지역 주담대 한도가 주택 시가별로 제한되고 DSR·LTV가 엄격해지면서, 제도권 자금 조달이 막힌 매수자가 우회 수단으로 활용
보도된 사례	서울 강남구 자곡동의 한 아파트 매물에 매매가 20억원 중 "6억원을 집주인이 대출해 준다"는 조건이 붙었다고 보도됨
거래 방식	매도인·매수인이 금리·상환기한·상환방식을 담은 채권·채무 계약을 쓰고 공증한 뒤, 소유권 이전 등기와 동시에 잔금 채권에 근저당권을 설정하는 절차
규제 사각지대	당국이 25억원 초과 주택은 대출 한도를 2억원으로 묶었지만, 사인 간 거래는 DSR·LTV 규제가 직접 적용되지 않아 사각지대에 있음
정책 변수	7/23 대통령 주재에 이어 7/27 국무총리 주재 부동산 국민 대토론회 추가 개최. 7월 말·8월 초 종합대책에서 사각지대 보완 여부 주목

지표로 보는 대출 규제와 우회 거래

지표	수치·현황	비고
수도권·규제지역 주담대 상한	기본 6억원	6월 말 도입된 대출 규제의 기준선
시가 15억원 초과 주택	최대 4억원	6월 16일 시행된 시가별 차등 한도
시가 25억원 초과 주택	최대 2억원	고가주택일수록 한도 대폭 축소
KB국민은행 주담대 한도	6억원 → 3억원	7월 10일 시행, 은행권 가계대출 조이기 신호탄
은행권 DSR 한도	40%	1금융권 기준. 스트레스 DSR 3단계로 실제 한도는 더 축소
집주인 대출 규제 적용	사인 간 거래는 직접 미적용	DSR·LTV 밖. 다만 세무·법적 리스크는 그대로 남음

핵심은 '규제가 막은 만큼 사금융이 그 틈을 파고든다'는 점입니다. 시가 20억~25억원대 주택은 은행에서 2억~4억원밖에 빌리기 어려워지면서, 부족한 잔금을 매도인에게 빌리는 변칙이 나타나고 있는 것입니다. 위 수치는 정부·언론 보도에 근거한 것으로, 실제 적용 한도는 지역·주택가격·개인 조건과 시점에 따라 달라지므로 반드시 확인해야 합니다.

집주인 대출이 확산하는 3가지 배경

1) 제도권 자금 조달의 한계 — 시가별 차등 한도와 6억원 상한, KB의 3억원 축소 등으로 고가주택 매수자는 자기자본이 크게 부족해졌습니다. 이 공백을 메우려는 수요가 사금융으로 흘러가고 있습니다.

2) 매도인의 거래 성사 유인 — 거래가 얼어붙은 시장에서 매도인은 집을 팔기 위해 잔금 유예·대출이라는 '당근'을 제시합니다. 이자 수익과 매도 성사를 동시에 노리는 셈입니다.

3) 규제 사각지대라는 인식 — 사인 간 근저당은 DSR·LTV의 직접 규율을 받지 않는다는 점에서 '합법적 우회'로 여겨지는 분위기가 있습니다. 그러나 이는 규제만 비껴갈 뿐 세무·법적 위험까지 사라진다는 뜻은 아닙니다.

실수요자가 주의할 점 3가지

1. 규제를 피해도 위험은 남습니다. 매도인이 채권을 회수하려 경매를 신청하거나, 반대로 매수인이 상환하지 못하면 어렵게 마련한 집을 잃을 수 있습니다. 은행 대출보다 상환 조건이 불리하거나 금리가 높은 경우도 있어, 계약서·공증 내용을 꼼꼼히 따져야 합니다.
2. 세무 리스크를 반드시 확인하세요. 시세보다 낮은 금리나 무이자 조건은 증여로 간주돼 증여세가 부과될 수 있고, 자금조달계획서와 실제 자금 흐름이 어긋나면 자금출처 조사를 받을 수 있습니다. 거래 전 세무 전문가 상담이 안전합니다.
3. 근저당 순위와 이중 담보를 점검하세요. 해당 주택에 이미 은행 근저당이 설정돼 있으면 매도인 근저당은 후순위가 됩니다. 권리관계가 복잡할수록 분쟁·회수 위험이 커지므로 등기부등본으로 선순위 채권을 확인해야 합니다.

집주인 대출 검토 시 점검 체크리스트 5단계

1. 먼저 제도권 대출 여력 확인 — 사금융을 고민하기 전에, 주거래 은행에서 내 조건의 정확한 주담대 한도와 금리를 확인합니다. 규제 한도는 '광고상 최대'가 아니라 '내 조건'이 기준입니다.
2. 계약서·공증 조건 검토 — 금리, 상환 기한, 연체 시 처리, 기한이익 상실 조항 등을 서면으로 명확히 하고 공증합니다. 구두 약속은 분쟁의 씨앗입니다.
3. 등기부등본으로 권리관계 확인 — 선순위 근저당·가압류 등을 확인해 매도인 근저당의 실질 담보력을 점검합니다.
4. 세무 영향 사전 상담 — 저리·무이자 조건의 증여세 문제, 자금조달계획서 정합성을 세무 전문가와 미리 확인합니다.
5. 정책·규제 변수 반영 — 7월 말·8월 초 종합대책에서 사인 간 거래·변칙 대출에 대한 보완책이 나올 수 있으니, 발표 일정과 내용을 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인 대출은 불법인가요?
매도인이 매수인에게 자금을 빌려주고 근저당을 설정하는 것 자체가 곧바로 불법은 아닙니다. 다만 대출 규제를 회피할 목적의 변칙 거래로 활용될 경우, 자금출처 조사나 세무 검증의 대상이 될 수 있습니다. 또 조건에 따라 증여세 등 예상치 못한 세금이 붙을 수 있으므로 '합법이니 안전하다'고 단정하기 어렵습니다. 개별 거래의 적법성은 반드시 전문가와 확인하시기 바랍니다.

Q2. 은행 대출이 막혀서 집주인 대출을 받으면 규제를 완전히 피할 수 있나요?
DSR·LTV 같은 대출 규제는 사인 간 거래에 직접 적용되지 않습니다. 그러나 규제만 비껴갈 뿐 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 상환 불이행 시 경매·채권 회수 분쟁, 세무 리스크, 후순위 근저당의 낮은 담보력 등 은행 대출에는 없는 불확실성이 따라옵니다. '규제 회피'와 '안전한 자금 조달'은 다른 문제입니다.

Q3. 지금 종합대책 발표를 기다렸다가 거래해야 하나요?
7월 23일 대통령 주재 토론회에 이어 27일 국무총리 주재로 추가 토론회가 열리고, 7월 말·8월 초 세제개편안을 시작으로 금융·공급 대책이 순차 발표될 예정입니다. 사인 간 변칙 거래에 대한 보완책이 담길 가능성도 있어, 급하지 않다면 발표 내용을 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다. 다만 이사·잔금 일정이 확정돼 있다면 은행에 실제 실행 가능 시점과 한도를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

시장 전망: 짚어둘 변수

규제 방향 — 대출을 조일수록 사금융·변칙 거래가 늘어나는 '풍선효과'는 이미 2금융권·대부업 이동에서 확인됐고, 이제 매도인 대출로까지 번지고 있습니다. 7월 말·8월 초 종합대책이 이런 사각지대까지 손볼지, 아니면 공급·세제 중심에 그칠지가 관건입니다.

실수요자 영향 — 자금 조달이 막힌 실수요자에게 집주인 대출은 매력적으로 보일 수 있지만, 법적·세무적 안전판이 약합니다. 규제 우회 수단에 기대기보다, 매수 시점과 예산을 보수적으로 재점검하는 편이 안전합니다. 어느 방향이든 공식 발표를 확인하고 움직이는 것이 원칙입니다.

정리

은행 대출이 막히자 매도인이 잔금을 빌려주는 '집주인 대출'이 시장에 등장했습니다. 시가별 차등 한도와 6억원 상한, KB의 3억원 축소로 고가주택 매수 자금이 부족해진 틈을 사금융이 파고든 결과입니다. 사인 간 거래라 DSR·LTV 규제는 피하지만, 경매·채권 회수 분쟁, 증여세 등 세무 리스크, 후순위 근저당의 낮은 담보력이라는 위험이 그대로 남습니다. 7월 27일 추가 토론회와 뒤이을 종합대책에서 이런 사각지대가 다뤄질지 지켜볼 필요가 있습니다. 매수를 준비하는 실수요자라면 제도권 대출 여력을 먼저 확인하고, 변칙 거래는 계약서·공증·세무·권리관계를 전문가와 검증한 뒤 신중히 판단하시기 바랍니다. 대출·세제 규제는 수시로 바뀌므로, 실제 거래 전 반드시 금융회사·세무 전문가와 공식 발표로 본인 조건을 확인하시기 바랍니다.

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공식 자료 출처

• 금융위원회 (주담대·DSR 규제 정책)
• 금융감독원 (가계대출 동향·업권별 통계)
• 국토교통부 (부동산 대책·자금조달계획서)

본 글은 2026년 7월 24일까지의 언론 보도와 정부 발표 자료를 바탕으로 작성했으며, 집주인 대출(매도인 대출)의 적법성·세무 영향·대출 한도는 개별 거래 조건과 시점, 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 강남 자곡동 6억원 사례 등 일부 내용은 특정 보도에 근거한 것으로, 실제 거래 전 반드시 금융회사·세무 전문가 상담과 공식 자료로 본인 조건을 확인하시기 바랍니다.