7월 부동산 세제개편, 보유세·양도세 강화

정부가 7월 세법 개정안에 담을 부동산 세제개편 윤곽이 잡혀가고 있습니다. 핵심은 종합부동산세를 중심으로 한 보유세 강화와 비거주 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 축소입니다. 1주택자·다주택자가 미리 알아둘 변화와 적용 시점을 정리했습니다.

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무엇이 논의되나 — 7월 세제개편의 두 축

이재명 대통령은 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라의 보유세가 대체로 낮다", "근본적으로 부동산 기대수익률을 낮춰야 한다"고 밝혔습니다. 김용범 대통령실 정책실장도 6월 20~21일 "보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향"이라며 세제 카드를 공식화했습니다. 정부는 7월 발표할 세법 개정안에 부동산 세제개편안을 담을 예정입니다.

논의의 두 축은 보유세(종합부동산세·재산세) 강화와 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 손질입니다. 지난달 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 데 이은 '2차 조치' 성격으로 읽힙니다.

보유세 — '공정시장가액비율' 상향이 핵심

보유세는 법 개정 없이 시행령(공정시장가액비율) 조정만으로 부담을 늘릴 수 있어, 가장 현실적인 카드로 꼽힙니다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 과세표준을 산정할 때 곱하는 비율로, 이 값이 오르면 같은 공시가격이라도 세액이 늘어납니다.

구분	현재 공정시장가액비율	비고
종합부동산세	60%	2021년 95%까지 올랐다가 60%로 인하된 상태
재산세(1세대 1주택)	45% 이하	2022년부터 60%에서 인하 적용
재산세(그 외)	60%	일반 주택 기준

언론 보도에 따르면 정부는 인하돼 있던 이 비율을 다시 올리는 방안을 우선 검토하는 것으로 전해집니다. 다만 세율 인상, 공시가격 현실화율 조정 등은 법 개정이 필요해 시간이 더 걸립니다. 한국의 GDP 대비 보유세 비중은 약 0.9%로, 미국(2.7%)·캐나다(2.6%)·프랑스·일본(각 1.9%) 등 주요국보다 낮다는 점이 강화 논거로 제시됩니다.

양도세 — 비거주 1주택자 장특공제 축소 거론

현행 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 장기보유특별공제를 받습니다. 정부는 이 가운데 실거주하지 않은 1주택자(비거주)의 공제 혜택을 줄여 '실거주 중심 과세'로 재편하는 방안을 검토하고 있습니다. 국회에서도 장특공을 거주 중심으로 손질하는 법안과, 불가피한 2주택자의 비과세를 넓히는 법안이 함께 발의돼 여야 간 온도차를 보이고 있습니다.

주의 — 아직 '검토·발표 예정' 단계입니다

• 공정시장가액비율 상향, 장특공제 축소 모두 확정안이 아니라 7월 세법 개정안 발표로 윤곽이 정해집니다.
• 개편된 종부세는 통상 이듬해(2027년) 6월 1일 보유분부터 적용될 가능성이 거론됩니다. 시행 시점은 발표안으로 확인하세요.
• 구체적 인상폭·세율은 미확정이므로, 보유세 추정액은 공식 발표 후 홈택스 모의계산으로 확인하는 것이 안전합니다.

실수요자·다주택자는 무엇을 점검할까

• 1주택 실거주자: 거주요건을 채우면 장특공제 축소 영향이 작습니다. 거주기간 산정 기준을 미리 확인해 두세요.
• 비거주 1주택자: 장특공제 축소가 현실화되면 매도 시 양도세가 늘 수 있어, 거주 전환·보유 전략을 함께 따져야 합니다.
• 다주택자: 5월 9일 중과 유예 종료에 이어 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 등록임대 세제 손질(국세청장 언급)도 변수입니다.
• 고가 1주택 보유자: 공정시장가액비율이 오르면 공시가격 상승분과 겹쳐 보유세가 가파르게 늘 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 보유세는 언제부터 오르나요?
공정시장가액비율은 시행령 사안이라 비교적 빠르게 조정될 수 있지만, 종부세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 개편안이 7월에 확정되면 통상 이듬해(2027년) 6월 1일 보유분부터 반영될 가능성이 큽니다. 정확한 적용 시점은 발표안으로 확인해야 합니다.

Q. 1주택 실거주자도 양도세가 늘어나나요?
논의의 초점은 '비거주' 1주택자의 장특공제 축소입니다. 보유·거주요건을 충족한 실거주 1주택자는 상대적으로 영향이 작을 것으로 보입니다. 다만 세부 기준은 확정안에서 달라질 수 있습니다.

Q. 지금 집을 팔거나 사야 하나요?
세제 방향만으로 매매를 서두르기보다, 7월 발표안의 구체 수치와 시행일을 확인한 뒤 본인 보유·거주 상황에 맞춰 판단하는 것이 안전합니다. 단정적 예측은 피하시길 권합니다.

정리하면, 7월 세제개편은 '시행령으로 빠르게 손볼 수 있는 보유세(공정시장가액비율)'와 '실거주 중심으로 재편하는 양도세 장특공제'가 두 축입니다. 아직 확정 전이지만 방향은 비교적 뚜렷한 만큼, 본인의 주택 수와 거주 여부에 따라 영향이 크게 갈립니다. 구체적 인상폭과 시행 시점은 기획재정부의 7월 세법 개정안 발표로 확인하시길 권합니다.

공식 자료

• 기획재정부 — 세법 개정안·보도자료
• 국세청 홈택스 — 종합부동산세·양도소득세 모의계산
• 보유세 기준되는 '공정가액비율' 상향 거론…장특공제 줄일듯 (동아일보, 2026.06.10)

인상폭·세율·시행 시점은 미확정입니다. 7월 세법 개정안 발표 후 공식 홈페이지에서 확인하세요.

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