20% 이상 하락해도 못사는 시장불참여자에게

 

금리가 오르면 전세수요가 줄어들어 전셋값은 약보합 또는 하락합니다. 반면 월세는 폭등합니다. 그러면 전월세시장이 안정된 것일까요? 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차2법으로 전세대란이 온다는 8월이 왔는데 오히려 전셋값이 하락했다고 비아냥대는 사람들이 있는데...

 

8월에 전세대란이 오기 힘든 이유는 주택시장 비수기이기 때문입니다. 최소한 성수기인 10, 12월, 그리고 12월부터 내년 2월까진 지켜봐야 임대2차2법 2주년 후유증 여부를 알 수 있을 것입니다. 최근 월세 물량이 늘어도 월세가 오르는 이유는 공급보다 수요가 많기 때문입니다. 전월세전환율이 전세대출이자보다 1~2% 높더라도 자녀 교육, 통근, 투자 등 이유로 당분간 월세로 살겠다는 세입자가 많기 때문입니다.

 

미국 뉴욕 도심 원룸 아파트 월세가 최소 4백만원이 넘습니다. 물론 서울 강남 아파트 월세가 그럴 가능성은 낮습니다. 세입자에게 유리한, 전세계에서 유일한 전세제도가 있기 때문입니다. 전세제도 종말론을 얘기하는 사람들이 많은데... 지금처럼 금리가 오르고 입주물량이 부족하면 가성비가 좋은 월세수요가 늘어날 것입니다.

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하지만 금리가 내리고 입주물량이 넘쳐나면 월세보다 가성비가 좋아진 전세수요가 다시 증가할 것입니다. 현재 서울 아파트 전월세시장에서 전세가 차지하는 비중은 여전히 60% 안팎입니다. 나머지는 보증부 월세가 20%, 반전세가 20% 안팎 입니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 실거래가 최고가보다 매도호가가 크게 떨어졌음에도 매수하지 못하는 시장불참여자들에게 전하는 메시지입니다. 서울 1급지도 8월 첫째주 현재 전고점 대비 20~30% 하락한 상태입니다.

 

시가 15억원 초과 서울권 고가시장을 보면 매도호가가 실거래가 최고가보다 2억~3억원 떨어져도 거래되지 않는 거래절벽(거래소멸)이 계속되고 있습니다. 송파헬리오시티 84타입의 경우 매도호가가 최고가(23.8억원) 대비 3억원 이상(로열동호수를 기준으로 한다면 2억원 이상) 낮은 19억원대까지 떨어졌지만 거래되지 않고 있습니다.

 

이처럼 매도호가가 많이 떨어져도 못사는 이유는 무엇일까요? 매수가보다 가격이 더 떨어질지 모른다는 두려움 때문입니다. 경기침체에도 고인플레를 잡기위한 금리인상기로 인해 하락장이 오고 있다는 공포 때문입니다.

 

두려움은 전염병입니다. 시장참여자들에게 급속도로 확산된 두려움으로 매수심리는 바닥을 치닫고 있습니다. 7월 마지막주 서울 매수우위지수는 29.6까지 떨어졌습니다.

 

그럼 언제 두려움이 줄어들고 매수심리가 살아날까요? 물론 저도 모릅니다.. 다만 분명한 사실은 두려움에 크게 떨어진 매도호가에도 사지 못하는 시장불참여자들은 매수심리가 살아나도 사지 못할 것입니다. 또 매수심리가 살아나 저가매물이 소진되면 사고 싶어도 살수 없습니다. 오히려 상승폭이 커질수록 뒤늦게 추격매수를 할 가능성이 높습니다.

 

이전 칼럼에서도 언급했지만 미국발 빅스텝이 올연말 이후 끝이 보인다면 매수심리는 점차 살아날 것입니다. 부동산 정책으론 다주택자 취득세 중과 완화와 시가 15억원 초과 주담대 허용 등이 시행되면 매수심리를 살아날 가능성이 높습니다.

 

지난해 11월 이후 거래절벽이 온 근본적인 원인은 집값 상승에 비이성적으로 대응한 문재인정부의 규제책입니다. 5년간 줄기차게 쏟아낸 규제책이 누적된데다 외부변수까지 겹치면서 거래소멸을 초래한 것입니다. 지난해 11월부터 서울 아파트 매매 거래량이 6분의 1 토막이 난 것입니다.

 

하지만 하락장이 오지 않은 지금 윤석열정부가 공격적으로 다주택자 투자수요를 촉발시키는 완화책을 쏟아내기란 쉽지 않습니다.

 

윤석열정부의 부동산 정책 포지션은 과거 참여정부에 이어 2008년 집권한 MB정부와 비슷한 입장입니다. 지지기반 다주택자를 위해 종부세에 대해선 공격적으로 부담을 줄여줬지만 나머지 규제완화에 대해선 소극적이었습니다. 양도세 중과와 민간택지 분양가상한제는 2014년 박근혜정부에서 폐지됐습니다. 2006년 참여정부에서 도입된 재건축초과이익환수제도 하락장이 오고난후 2012년부터 유예됐구요.

 

본론으로 돌아가 현재 매도호가는 최소한 무릎이하까지 떨어졌다고 봅니다. 최근 언론에선 강남 아파트값조차 하락세로 돌아서고 수도권 전셋값이 하락세로 돌아서 대세 하락장을 기정사실화하고 있습니다.

 

이로 인해 매수심리는 바닥을 치고 있습니다. 부동산원이든 KB부동산이든 통계 수치는 주택시장 후행지수입니다. 쉽게 말해 1개월전 시장 분위기를 말해줄 뿐입니다. 따라서 7월 시장 상황을 알려주는 8월 아파트시장 통계는 하락세가 유지될 가능성이 높습니다.

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그러나 실시간 시장상황은 다름니다. 7월 첫째주 이후 서울 아파트 매물수가 줄어들며 7월말 이후 매수심리가 조금씩 살아나고 있습니다. 실제로 지난주에 휴가철임에도 20% 이상 하락한 서울권 신축 중심으로 매수문의가 늘어나고 있습니다.

 

결론입니다. 매수심리가 바닥인 지금 매수해야 합니다. 대출 이자가 부담된다면 최소한 2년 이상 감당할 수있다면(금리인상기가 끝나고 금리인하기가 올때까지 버틸 수 있다면) 대출레버리지를 최대한 활용해 싸게 매수해야 합니다.

 

대출을 받아 매수했는데 매수가보다 더 떨어지면 어떻게 해야하지요? Win or Learn입니다.

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시장에 참여해 투자에 성공하거나 실패를 통해 다음 상승장에 자산소득을 늘릴 수 있는 기회를 잡으면 됩니다. 루저는 2021년 상반기 단기고점에 영끌매수한 사람이 아니라 아직까지도 상승장에 참여하지 않은 사람입니다. 리스크 없는 삶이 가장 큰 리스크입니다.

 

 by 오윤섭 웹 사이트에서 

20% 이상 하락해도 못사는 시장불참여자에게